Экспертно-оценочные услуги

работаем по всей россии

Взаимодействие с клиентами

Поиск по сайту

Статьи

Оценка стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости

Методики оценки стоимости недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода оценки – сравнительный, доходный и затратный. Как повлияли условия кризиса на эти методы? Какой из них позволяет получить объективный результат?

Эти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода к оценке недвижимости в условиях кризиса.

Основными задачами при проведении оценки стоимости недвижимости в текущих условиях являются:

  • корректная формулировка ограничений и допущений в договоре/задании на оценку, что позволяет избежать неоднозначных толкований отчета и делать оценку более «прозрачной» для пользователей отчета и «защищенной» для самого оценщика;
  • обязательная проверка на наличие/отсутствие логических ошибок;
  • проведение анализа чувствительности стоимости к ключевым факторам, оказывающим на нее существенное влияние.

Оценка стоимости недвижимости использованием доходного подхода

Ключевыми факторами, формирующими стоимость недвижимости в рамках доходного подхода, являются:

  • площадь, сдаваемая в аренду,
  • процент заполняемости,
  • арендные ставки,
  • динамика их роста/снижения,
  • величина эксплуатационных затрат, ставка дисконтирования/капитализации.

Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

  • невозможность достоверного прогноза ПВД и ДВД, так как зачастую ситуация с арендаторами сложнопрогнозируема . Кроме того, не очевидна динамика изменения процента заполняемости, который стал одним из ключевых факторов при проведении оценки. Показатель вакантных площадей из обязательно-декоративного (3–5% до кризиса) постепенно превратился в фактор, существеннейшим образом влияющий на конечный результат
  • сложности в корректном определении коэффициента капитализации/ставки дисконтирования.

Со стороны потенциального покупателя объекта недвижимости довольно часто используется общий подход, заключающийся в определении стоимости объекта недвижимости исходя из определения «потенциально возможной площади» с позиции возможности сдачи в аренду в текущих условиях. Например, текущий процент заполняемости объекта составляет 40%, но оценщик провел анализ и выяснил, что при снижении арендной ставки можно увеличить процент загрузки до 70%, при этом фактически сформировал определенный пул потенциальных арендаторов. Соответственно, при проведении оценки используется процент загрузки в размере 70% и скорректированная арендная ставка.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при оценке стоимости недвижимости:

  • при прогнозе дохода от эксплуатации объекта на корректность расчета арендной ставки. При оценке торговых помещений необходим учет факта перехода на процент от оборота. Обязательна проверка оплаты по действующим договорам аренды;
  • необходим реалистичный подход к построению потока дохода. В текущих условиях словосочетание «оптимистичный поток доходов» необходимо заменить на «реалистичный поток доходов»;
  • при определении ставки дисконтирования/капитализации и формировании итогового вывода о стоимости необходимо помнить о соблюдении правила: номинальный денежный поток – номинальная ставка дисконтирования/капитализации, реальный денежный поток – реальная ставка дисконтирования/капитализации.

В текущих условиях достаточно любопытным моментом является учет долгосрочного обременения. Довольно часто встречается ситуация, когда долгосрочное обременение (до кризиса, заключенное по более низкой по сравнению с рыночной ставке) оказывается «выше рынка» и, как следствие, может давать некую «дополнительную» стоимость. Безусловно, необходимо исходить из того, что, если позволяют условия договора аренды, «нерыночная» ставка будет скорректирована. При этом собственник не спешит снижать арендные ставки для новых арендаторов адекватно рыночной ситуации, в определенной степени боясь спровоцировать существующих.

Как правило, долгосрочные арендаторы являются якорными, соответственно уход одного из них для любого торгового центра может привести к увеличению доли вакантных площадей.

Оценка стоимости недвижимости с использованием затратного подхода

Ключевыми факторами, формирующими стоимость в рамках затратного подхода, являются: стоимость земельного участка, стоимость нового строительства, прибыль предпринимателя, износ.

Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

  • невозможность достоверной оценки стоимости земельного участка;
  • сложности в корректном определении величины внешнего износа при отсутствии достоверной информации о дальнейшей динамике в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости.

В итоге сейчас мы наблюдаем:

  • существенное удешевление затрат на новое строительство (по состоянию на июнь цены на бетон, кирпич, цемент снизились в среднем на 30–38%);
  • значительное снижение стоимости земельного участка (по отдельным объектам до 3–5 раз);
  • резкое падение прибыли предпринимателя (по многим объектам «прибыль» превращается в «убыток»);
  • наличие значительного внешнего износа, связанного с недозагрузкой существующих площадей.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание:

  • для нового объекта обязательна проверка сметы с корректировкой на текущие реалии в связи со снижением цен на основные строительные материалы;
  • необходимость осуществления корректного учета внешнего износа, величина которого в текущих условиях очень значительна.

Оценка стоимости недвижимости с использованием сравнительного подхода

Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

  • значительный объем предложения, при этом сделки носят единичный характер;
  • существенные скидки при продаже.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание: при выборе аналогов обязательна проверка на предмет сопоставимости объекта оценки и аналога в части его текущего процента заполняемости; существенность корректировки на переход от «цены предложения» (по отдельным объектам коммерческой недвижимости величина скидки при итоговой продаже может достигать 70%).

Возможность столь значительных скидок в совокупности с изначально большим разбросом цен предложения делает в текущей ситуации корректное применение сравнительного метода крайне сложным.

Безусловно, использование цен предложения не приводит к получению адекватного результата. Впрочем, найти данные по реальным сделкам чрезвычайно сложно было и до кризиса.

Раньше в таких случаях на помощь приходила корреляция с доходным подходом, благодаря которой удавалось обосновывать скидки с цен предложения. Если сейчас опираться в сравнительном подходе на цены предложения, а в доходном на текущие арендные ставки (капитализация), то результаты подходов будут существенно отличаться.

Некоторые эксперты пытаются это объяснить тем, что в кризис ставки капитализации остаются на низких уровнях, но реальные сделки, во всяком случае те, которые мы знаем, это опровергают. Аналогичная ситуация была на рынке Казахстана: до наступления кризиса на рынке недвижимости России результаты сравнительного подхода не менее чем в два раза стали превышать результаты доходного метода. Сам по себе этот факт не удивителен, арендные ставки всегда быстрее реагируют на изменение рыночной ситуации. Именно поэтому в некоторых случаях отказ от применения сравнительного подхода объективен.


Возврат к списку

Отчет об оценке ООО "Бюро Независимых экспертиз" предлагает всем желающим купить отчеты об оценке, бизнес-планы и различные экономические исследования, проверенные опытом и практикой..
Отчеты об оценке ООО "Бюро Независимых экспертиз" предлагает всем желающим купить отчеты об оценке, бизнес-планы и различные экономические исследования, проверенные опытом и практикой..

Оценка основных средств (фондов) Оценка основных средств осуществляется с целью объективного определения суммарного объема имеющихся основных фондов, их качества, структуры, тенденций развития, а также для правильного расчета фин. показателей и определения эффективности хоз. деятельности на предприятии за конкретный отрезок времени. Более того, оценка фондов – это ключевое условие для определения денежного выражения их стоимости.
Оценка стоимости автомбиля Процедура оценивания стоимости автотранспорта в России проводится согласно актуальной законодательной базе. Основным юридическим документом, регламентирующим оценочную деятельность в пределах РФ, является Закон РФ №135.

Экономическая оценка земли подразумевает под собой оценивание земельных угодий как естественного ресурса, а также производственного средства лесного и сельскохозяйственного назначения. Оценка земельных участков, носящая экономический характер, используется в качестве пространственной основы в муниципальном производстве по нормативам, характеризующим производительность земельных участков, целесообразность из использования, а также уровень доходности с 1 кв. м.

Новости 1 - 3 из 16
Начало | Пред. | 1 2 3 4 5 | След. | Конец
Заказать оценку
Заказать звонок
Имя
обязательное поле для заполнения
Email
Телефон
обязательное поле для заполнения
Город
Объекты оценки
Описание
Имя
обязательное поле для заполнения
Телефон
обязательное поле для заполнения
Время звонка
Город
Индекс цитирования.